Encontramos la casa de tus sueños

El tema de las reparaciones en los desperfectos o roturas, desde pequeños electrodomésticos hasta problemas estructurales, es de los que más enfrentamientos y litigios presenta en las relaciones contractuales de las operaciones de alquiler.

La semilla de éstos conflictos se encuentra en la imprecisión de la ley en éste campo, la cual es aprovechada en muchas ocasiones por los propietarios que intentan evitar los gastos y endosárselos al inquilino, con más frecuencia cuándo se trata de inquilinos jóvenes o extranjeros, llegando incluso a incluir como cláusula del contrato que las reparaciones estarán a cargo del arrendatario, dando por hecho que si el inquilino la acepta es válida, cuando en realidad, aunque el inquilino lo firme, es totalmente nula ante un juez porque contraviene a lo establecido en la ley de arrendamientos. No todo lo que se incluye en un contrato es válido.

Entonces; ¿Quién debe pagar éstos costes? El artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) es quien regula los deberes en torno a la conservación de las viviendas de alquiler y establece que, el propietario de la vivienda tiene la obligación de realizar, "sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido", con la condición que el inquilino le comunique "en el plazo más breve posible" la necesidad de la reparación.

Aun así, no todos los desperfectos son a costa del propietario, sino que la ley establece que es el inquilino quien asumirá las "pequeñas reparaciones" que provoque el desgaste del uso de la vivienda y, también, aquellos daños que él mismo haya causado.

Como la normativa utiliza términos tan genéricos como "reparaciones necesarias para conservar la vivienda" y "pequeñas reparaciones" sin especificar una lista de arreglos que incluyen cada uno ni sus cuantías, es cuándo se da lugar a la gran cantidad de conflictos en torno a ésta materia.

Hay una base de precedentes en resolución de éstos litigios y las interpretaciones del Tribunal Supremo que ayuda a establecer mejor las responsabilidades de cada uno, quedando establecido por jurisprudencia que el propietario asume los gastos inherentes al mantenimiento de elementos imprescindibles "para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido" que incluyen la instalación eléctrica, la del agua, la del gas o la de la calefacción; también las obras de conservación del techo, paredes o suelo del inmueble; o la reparación de humedades originadas por defectos del propio edificio, independientemente que se produzcan por "el mero transcurso del tiempo, del desgaste natural de la cosa, de su utilización correcta conforme a lo estipulado o, en definitiva, provengan de un suceso con las notas del caso fortuito o de la fuerza mayor". También establece que el inquilino está obligado a permitir que, tanto el propietario como el técnico designado por este pueda realizar "la verificación directa" del estado de la vivienda.

Es importante tener en cuenta que también se considera incluida la pintura de la vivienda como un elemento necesario del domicilio, por lo que será el casero quien deba pagar su renovación, así como por ejemplo,  los agujeros hechos en la pared para colgar cuadros, si lo hecho se acomoda a criterios de normalidad, o como figura en el antecedente del año 2015 de la Audiencia de Madrid, que resolvió que el propietario debía hacerse cargo  del lijado y barnizado de un parqué, ya que no podía considerarse una pequeña reparación porque afectaba a un "elemento sustancial" del inmueble, por mucho que su desgaste se debiese a su uso ordinario.

Ahora bien, en el caso de las “pequeñas reparaciones” que debe asumir el inquilino, resulta de mayor dificultad poder especificarlas. En casos de conflictos judiciales a éste respecto, generalmente los jueces han establecido que se asumirán como pequeñas reparaciones las que afecten arreglos puntuales, por ejemplo grifos, puertas y ventanas, enchufes o interruptores, o electrodomésticos, siempre que la intervención tenga un precio reducido, tomando como parámetro, un valor inferior o en torno a 200 euros.

Sin embargo, como la Ley se presenta tan abierta a la interpretación, los jueces podrán decidir de distinta manera en cada conflicto, incluso hay resoluciones diferentes en una Comunidad Autónoma que en otra, e influirán también las circunstancias específicas y propias de cada caso.
No hay dudas que, la estrella en éste tipo de conflictos, es lo que atañe a la reparación de electrodomésticos, y son los que presentan mayor dificultad de resolución.

En líneas generales se ha aceptado como establecidos algunos criterios sobre los que apoyarse para determinar cuáles debe pagar cada una de las partes.

De ésta manera se acepta que, aquellos electrodomésticos que requieren sustitución deberá pagarlos el propietario del inmueble, ya que, además es un bien que quedará en la vivienda una vez que el inquilino se vaya y por tanto es parte del valor del inmueble.

Por otra parte, los casos en que no es necesario sustituirlo sino sólo repararlo, son los que  más diferencia de criterios presentan, por lo general si el arreglo no supera los 200 euros se le asignan al inquilino y si la cifra es mayor se considera que es responsabilidad del propietario, también depende del tipo de electrodoméstico y la causa de la avería, por ejemplo el mantenimiento y reparación de los aparatos o sistemas de aire acondicionado en zonas de calor se adjudican al propietario de la vivienda ya que se consideran un elemento esencial para la habitabilidad y el disfrute de la vivienda.
Aun así es importante aclarar que esto es meramente orientativo y que las resoluciones judiciales son diferentes y particulares de cada caso.

Por último, todas aquellas acciones o inversiones que signifiquen una mejora de la propiedad, no recaerán necesariamente en el propietario, ya que aunque la mejora sea evidentemente conveniente, si no es una necesidad, el inquilino no puede obligar al propietario a asumir ese coste, por lo tanto es sumamente importante tener en cuenta que, el inquilino que desee hacer una mejora en la vivienda,  debe contar con el expreso consentimiento del propietario y establecer con antelación a la obra su magnitud, características, costes y condiciones en las que se llevará acabo y que quede debidamente documentado el ambo consentimiento y aceptación.

Para evitar engrosar la ya abultada cifra de litigios que genera éste aspecto en los contratos de alquiler, es recomendable asegurarse de contar con el apoyo y asesoramiento de una agencia inmobiliaria profesional y que brinde la seguridad y las garantías necesarias que facilite la resolución de éstos inconvenientes y así evitarse dolores de cabeza y la pérdida de tiempo y dinero para ambas partes.